Bali, souvent appelée l’Île des Dieux, est devenue une destination de renommée mondiale pour son riche patrimoine culturel, ses paysages époustouflants et son accueil chaleureux. Au fil des ans, l’île a attiré de nombreux entrepreneurs, tant locaux qu’internationaux, désireux de participer à la florissante industrie touristique de Bali. Cependant, cette popularité grandissante a également entraîné la prolifération de villas détenues par des étrangers qui opèrent de manière illégale, nuisant aux entrepreneurs locaux, réduisant les retombées économiques de l’île et fragilisant la culture balinaise.

Comment les villas illégales menacent les entrepreneurs locaux

Le concept d’investissement dans une villa à Bali (bali villa investment) est devenu courant, car les voyageurs du monde entier recherchent des hébergements uniques et privatifs. Lorsqu’elle est dûment autorisée, l’exploitation d’une villa à Bali peut s’avérer lucrative et contribuer à l’économie de l’île. Mais certains investisseurs étrangers négligent les réglementations indispensables, ne s’acquittant que de frais minimaux via la plateforme Online Single Submission (OSS) et ignorant les permis locaux ainsi que la fiscalité en vigueur. Ils installent souvent leurs villas sans enregistrement dans des zones touristiques prisées — comme Canggu Kuta Utara, Uluwatu Kuta Selatan ou Ubud à Gianyar — se mêlant aux établissements légaux tout en échappant aux règles essentielles.

Le journaliste local, Marsellus Nabunome Pampur, a largement traité ce problème, soulignant que nombre de ces villas semblent légitimes à première vue. En coulisses, toutefois, elles ne satisfont pas aux exigences gouvernementales ni aux normes environnementales, ce qui leur confère un avantage illicite sur les propriétés légalement enregistrées.

Selon I Kadek Adnyana, président de la Bali Villa Rental and Management Association (BVRMA), « Ces ressortissants étrangers tirent profit de Bali sans respecter une concurrence saine. » En temps normal, les villas légitimes s’acquittent de frais qui financent les services publics et les infrastructures touristiques. Les exploitations illégales éludent ces obligations et peuvent proposer des tarifs très bas, au détriment des entrepreneurs locaux qui, eux, paient leurs taxes.

En outre, la prolifération de ces hébergements illicites fausse les données officielles. Si les statistiques de fréquentation peuvent paraître élevées, une partie des touristes séjourne en réalité dans des villas non enregistrées. Le gouvernement perd ainsi des recettes essentielles, ce qui impacte l’entretien des routes, les services publics et les initiatives de préservation culturelle. Par ailleurs, les propriétaires de villas illégales peuvent ignorer les directives environnementales, menant à une mauvaise gestion des déchets ou à des pratiques de construction néfastes pour les paysages de Bali — l’un des plus précieux atouts de l’île.

Conséquences socio-économiques et culturelles

De nombreux investisseurs potentiels se demandent : « Est-ce qu’investir dans une villa est rentable ? » En général, oui, si vous suivez les règles, respectez les coutumes locales et adoptez des pratiques commerciales responsables. Autre question courante : « Est-ce qu’acheter une villa à Bali est un bon investissement ? » Là encore, la réponse dépend du respect du cadre légal. Sans cela, les villas peuvent non seulement perturber l’industrie touristique, mais aussi ignorer le patrimoine culturel de l’île.

La culture balinaise est étroitement liée à son environnement, comme en témoignent les offrandes quotidiennes, les fêtes religieuses et les traditions locales qui célèbrent la nature et la vie communautaire. Les entreprises illégales ont tendance à passer outre ces normes culturelles, créant des tensions dans les quartiers. Certains habitants rapportent que ces villas non réglementées génèrent des nuisances sonores, ne prévoient pas d’espace pour les cérémonies religieuses ou enfreignent les règles de proximité avec les temples. Un tel manque de respect pour les coutumes locales ébranle le cœur spirituel de Bali.

I Nyoman Giri Prasta, vice-gouverneur de Bali, insiste sur l’importance de la conscience locale et de la souveraineté balinaise : « Les Balinais doivent rester les hôtes sur leur propre terre. » Il préconise un renforcement des mécanismes légaux pour s’assurer que les étrangers qui investissent dans le tourisme à Bali respectent bel et bien la réglementation locale. Cette position est en phase avec le projet gouvernemental de renforcer les lois sur les « nominee agreements », dont certains investisseurs étrangers abusent pour contourner les restrictions foncières.

Les données de la BVRMA révèlent que les villas illégales se concentrent dans les zones à forte demande, où la concurrence est rude et où la promesse de gains rapides incite aux comportements contraires à l’éthique. Ces établissements attirent souvent de nombreux touristes, mais contribuent peu au développement local ou à l’économie de la région. À l’inverse, les projets de villa réalisés dans les règles s’associent volontiers à des fournisseurs locaux, emploient du personnel de la région et paient les taxes requises, créant un cadre plus sain pour la croissance économique et le respect de la culture.

Réponses du gouvernement et perspectives d’avenir

Face aux effets néfastes de ces propriétés illégales, le gouvernement provincial de Bali renforce l’application de la réglementation. L’une des propositions majeures est la Perda Nominee, visant spécifiquement les étrangers qui ont recours à des « prête-noms » locaux pour dissimuler leur véritable propriété, créant ainsi des structures parallèles. Le vice-gouverneur I Nyoman Giri Prasta affirme : « Avec cette réglementation, il sera possible d’agir contre ces villas non autorisées. » La loi exige des investisseurs étrangers une transparence totale sur leurs intérêts commerciaux, tandis qu’elle donne aux autorités les moyens juridiques de fermer les établissements non enregistrés.

La Bali Villa Rental and Management Association joue un rôle essentiel, rassemblant près de 70 sociétés de gestion de villas qui supervisent plus de 1 000 propriétés. L’organisation aide à repérer les développements suspects, surveille la conformité des entreprises et collabore avec les autorités pour faciliter les enquêtes. Sous la direction de I Kadek Adnyana, la BVRMA reste alignée sur les politiques officielles et diffuse les informations nécessaires pour protéger les opérateurs honnêtes de la concurrence déloyale.

Beaucoup s’interrogent plus globalement : « Est-ce qu’acheter une villa est un bon investissement, surtout sur le long terme ? » Lorsqu’on respecte les règles, qu’on obtient les permis requis, qu’on se conforme aux lois d’urbanisme et qu’on préserve l’environnement, posséder une villa peut générer des bénéfices considérables. Le marché touristique à Bali reste solide, porté par la réputation internationale de l’île et un flux constant de visiteurs toute l’année. Cependant, contourner la réglementation présente de sérieux risques, tant sur le plan financier que juridique.

Les responsables locaux recommandent aux futurs acheteurs et partenaires d’investissement d’être vigilants et de mener une vérification approfondie (due diligence). Dans de nombreux secteurs, les banjars (organes communautaires) et les administrations de district sont habilités à inspecter les nouvelles constructions en cas d’irrégularités. Les chefs de village collaborent aussi avec les autorités pour signaler les projets douteux et veiller à ce que les terres agricoles ne soient pas converties illégalement. Ces mesures s’inscrivent dans une stratégie globale visant à maintenir un équilibre entre la vitalité économique et la préservation de la culture.

En définitive, la prospérité du secteur touristique balinais repose sur l’attrait culturel de l’île, le bien-être des communautés et la beauté de ses paysages. Les projets d’investissement villa respectueux de la loi soutiennent cet équilibre en contribuant aux ressources locales et en respectant les réglementations. À l’inverse, les villas illégales déstabilisent la cohésion sociale, échappent aux obligations fiscales et menacent l’avenir de Bali en tant que destination de classe mondiale. Grâce à une surveillance renforcée et à la coopération entre le gouvernement, des associations comme la BVRMA et la population, Bali espère instaurer un développement responsable où les affaires prospèrent sans sacrifier l’héritage unique de l’île.

Rappel important pour les acheteurs et locataires potentiels

N’achetez pas de villas illégales. Pour un achat ou une location sûr(e) et légal(e), optez pour l’achat ou la location de villa à Bali via Kibarer Property, une agence officiellement reconnue et fiable. Tous les services d’avocat et permis nécessaires y sont validés, vous permettant de profiter de votre séjour en toute tranquillité. En choisissant une propriété conforme à la loi, vous protégez la culture locale, préservez l’environnement de Bali et assurez un avenir durable à tous.